Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) đã chính thức được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 10/12/2025 và sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2026, với một số điều khoản được áp dụng sớm từ 01/01/2026.
Luật Xây dựng 2025 thay thế toàn bộ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và các sửa đổi, bổ sung trước đây nhằm cải cách thủ tục hành chính, tăng tính minh bạch, hiệu quả trong quản lý hoạt động xây dựng, đồng thời phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội và yêu cầu hội nhập quốc tế.
Bảng so sánh nhanh một số nội dung chính:
| Nội dung | Luật Xây dựng cũ | Luật Xây dựng 2025 |
| Thẩm định thiết kế | Phải qua cơ quan chuyên môn (hậu thiết kế cơ sở) | Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định |
| Thời gian cấp GPXD | 15 – 20 ngày | Tối đa 07 ngày |
| Miễn GPXD nhà ở | Dưới 07 tầng (tùy khu vực quy hoạch) | Mở rộng diện miễn phí đối với nhà dưới 07 tầng |
| Công nghệ quản lý | Khuyến khích áp dụng | Bắt buộc với công trình lớn/vốn đầu tư công |
1. Cải cách mạnh mẽ thủ tục thẩm định thiết kế
Điểm thay đổi mang tính đột phá nhất của Luật Xây dựng 2025 là việc bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt thiết kế sau khi dự án đã được phê duyệt, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án từ 1-3 tháng tùy quy mô.
2. Mở rộng đối tượng miễn Giấy phép xây dựng (GPXD)
Luật mới đã mở rộng danh mục lên 08 nhóm công trình được miễn GPXD, trong đó đáng chú ý nhất là:
- Nhà ở riêng lẻ: Miễn GPXD đối với nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng (quy định cũ thường giới hạn chặt chẽ hơn về khu vực và quy mô).
- Công trình sửa chữa, cải tạo: Các công trình nội thất hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị mà không làm thay đổi công năng, kết cấu chịu lực sẽ được nới lỏng yêu cầu cấp phép.
- Rút ngắn thời gian cấp phép: Thời gian cấp GPXD được đề xuất rút ngắn xuống còn tối đa 07 ngày làm việc đối với các trường hợp đủ điều kiện (giảm đáng kể so với mức 15-20 ngày trước đây).
3. Siết chặt quy định về An toàn cháy nổ và Thẩm tra thiết kế
Dù nới lỏng về thủ tục hành chính, nhưng Luật 2025 lại siết chặt về tiêu chuẩn kỹ thuật:
Mọi công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy chữa cháy (PCCC) đều bắt buộc phải có báo cáo thẩm tra thiết kế về an toàn chịu lực và an toàn cháy nổ trước khi phê duyệt.
Các quy định về xây dựng hiện nay đã được tích hợp chặt chẽ với Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 để tránh tình trạng “vênh” quy chuẩn khi nghiệm thu.
4. Thúc đẩy Công trình xanh và Chuyển đổi số
Lần đầu tiên, các chính sách ưu đãi cho Công trình xanh và công trình năng lượng hiệu quả được luật hóa rõ ràng:
Ưu đãi đầu tư: Chủ đầu tư xây dựng công trình xanh sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế, phí hoặc tăng hệ số sử dụng đất (theo quy định chi tiết của Chính phủ).
Số hóa quản lý: Khuyến khích và tiến tới bắt buộc áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư công và công trình cấp đặc biệt, cấp I.
5. Phân quyền triệt để cho địa phương và Chủ đầu tư
Luật Xây dựng 2025 đẩy mạnh việc “cấp nào làm tốt nhất thì giao cấp đó”:
UBND cấp tỉnh: Được trao quyền quyết định chủ trương đầu tư và cấp phép cho cả các công trình cấp đặc biệt thuộc địa giới hành chính của mình (trước đây thường thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng).
Điều chỉnh dự án: Cho phép chủ đầu tư chủ động điều chỉnh thiết kế, tổng mức đầu tư trong phạm vi dự phòng phí mà không phải trình xin ý kiến nhiều cấp, miễn là không làm thay đổi mục tiêu và quy mô chính của dự án.
6. Quy định cụ thể về sự kiện bất khả kháng trong sửa đổi hợp đồng và điều chỉnh dự án
Luật bổ sung quy định chi tiết về các sự kiện bất khả kháng (như thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp quốc gia, đình công, cấm vận, phát hiện di tích khảo cổ) và thay đổi cơ bản (như thay đổi chính sách pháp luật, địa chất bất ngờ), cho phép sửa đổi hợp đồng hoặc điều chỉnh dự án theo điều kiện của pháp luật dân sự.
So với Luật 2014, quy định mới tại Điều 13 làm rõ hơn các trường hợp, giúp giải quyết tranh chấp hiệu quả hơn, phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020. Doanh nghiệp cần ghi nhận rõ ràng các điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi.
7. Bổ sung quy định về quản lý trật tự xây dựng
Quản lý trật tự xây dựng được quy định toàn diện từ thông báo khởi công đến bàn giao công trình, với Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổng thể và cấp xã được ủy quyền một phần. Vi phạm sẽ được phát hiện và xử lý kịp thời theo thẩm quyền pháp luật.
Điều 47 mới này tăng cường trách nhiệm địa phương, giúp kiểm soát tốt hơn các công trình có phép lẫn miễn phép, phù hợp với Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (sửa đổi 2020). Điều này góp phần giảm tình trạng xây dựng trái phép, đặc biệt ở khu vực nông thôn và đô thị ngoại vi.
